在城市投资公共停车场商业化运营过程中，应当考虑准公共物品的属性，不应完全实行市场化。在此前提下，应明确不同层面的法律关系及其基本内容。
城市投资公共停车场的范围界定及运营模式
（一）城市投资公共停车场范围的界定
城市投资公共停车场（位），是于城市公共空间的土地上设置的向不特定的社会公共开放的机动车停放场地。包括在城市道路范围内统一规划的临时停车泊位（路内停车位）和在道路外的城市公共土地上建设的停车场。虽然从使用范围的角度来看，投资公共停车场包括所有向社会开放的停车场。但从法律属性上讲，小区或单位配建、购买的车位，是该单位或小区业主基于已经取得的建筑物所有权和相应的土地使用权而享有独立所有权的不动产，并非属于公物，该车位并非面向社会公众服务的财产。业主或单位配建的停车场向社会开放，属于私人财产使用租赁关系，并非投资公共停车场使用。因此本文所指的投资公共停车场主要包括政府利用国有土地建设的、面向公众使用的独立投资公共停车场和道路上的临时占道停车位。这两类停车场的共同点除了面向公众服务外，还有就是在设置停车场（位）前，国有土地所有权与所有权并没有分离；也就是说，该土地上不存在他人的用益物权，而只是专门为了建设面向公众服务的停车场时，才可设置经营者的用益物权。
（二）公共停车位商业化运营的主要模式
一是政府主导经营模式。在这种模式下，对于路外投资公共停车场，政府需先以财政收入投资建设城市投资公共停车场，而对路内停车位，政府无需建设只需在施划停车位以后，政府作为委托人将城市投资公共停车场经营权委托以特许经营等方式给特定企业经营。经营期间企业取得的收入全部上缴财政，政府再从收入中按可能比例，以资产管理费的形式支付给受托企业。
二是政府与市场结合模式。在这种模式下，对于路外投资公共停车场，政府以土地使用权或特许经营权出资，与一家或多家企业共同组建投资公共停车场经营管理公司，政府与企业按各方投资所占股份比例进行利润分配。
三是市场化主导经营模式。在这种模式下，对路外投资公共停车场，政府通过可能程序将投资公共停车场的土地使用权进行出让，由竞得的企业作为投资公共停车场的投资主体，根据政府规划对投资公共停车场进行建设与经营；对于路内停车位，政府将可能时期内的道路停车收费权有偿转让给特定企业经营管理，典型方式有收费权拍卖等。
